Sobre los préstamos hipotecarios (II)

Breve resumen de la ejecución hipotecaria. La subasta.

1. El banco presenta en el juzgado una demanda en la que justifica la existencia del crédito hipotecario y la cantidad que se le adeuda.
2. El juzgado pide al deudor que pague y sólo lo tiene que hacer en el domicilio que el deudor ha fijado en la escritura de la hipoteca. El juzgado no tiene obligación de buscar al deudor para pedirle que pague, si no consigue localizarlo (¿en cuantos intentos?, queda un poco al criterio y benevolencia de los secretarios judiciales) se sigue adelante colgando los avisos en el tablón de anuncios del juzgado.
3. Se pide al Registro de la propiedad una certificación de la situación de la vivienda.
4. Y sin más pasos se procede a la subasta de la casa.

Un procedimiento que la ley prevé rápido y que, dependiendo del volumen de trabajo del juzgado, puede durar de 4 meses a 1 año.

La subasta es el procedimiento que la ley establece para la venta de las casas que fueron dadas en garantía de los créditos hipotecarios. Salvo que haya muchas personas interesadas, lo que no suele ser frecuente, no se va a obtener más de 70% del valor en el que se tasó la finca en la escritura por la que nació la hipoteca.

Aquí aparecen las mayores cesiones del Estado al sistema económico porque fue el banco con sus peritos el que tasó la vivienda en la escritura y si el banco fijó el valor ¿no se le debería hacer pasar por él? ¿Por qué permitirle hacerse dueño -ahora sí- de la casa por el 70% o, lo que es más normal, por el 50% del precio en que sus propios empleados valoraron la vivienda? Vuelve a aparecer aquí una pregunta que aún volverá a salir una vez más ¿quién puede negociar con un banco el precio en el que se le va a tasar la casa al darla en garantía?

Lo más normal, como adelanté, es que la casa se la quede el banco por el 50% del valor porque el Estado así se lo permite en el caso de que nadie esté interesado en la subasta: “si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor [el banco] pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos” (art. 671 Ley de enjuiciamiento civil)

Así que si el banco prestó 200 € a Juan que dió su casa como garantía y el banco se la valoró en 220 €, cuando Juan deja de pagar las cuotas del crédito el banco presenta una demanda con la que consigue quedarse con la casa por 110 € por lo que Juan aún le debe 90 € (más los intereses pactados y los gastos que al banco le haya ocasionado presentar la reclamación en el juzgado) de los que responde, como ya sabemos, con todos sus bienes presentes y futuros.